De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de geschatte marktwaarde van een woning op 1 januari van het voorgaande jaar. De gemeente stelt deze jaarlijks vast.
De WOZ-waarde bepaalt de hoogte van je onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting en het eigenwoningforfait in je inkomstenbelasting. Een hogere WOZ betekent hogere belastingen.
Bij het kopen van een woning is de WOZ-waarde een nuttige vergelijking met de vraagprijs. Als de vraagprijs ver boven de WOZ ligt, kan dat een teken zijn van een oververhitte markt. Als de WOZ hoger is dan de vraagprijs, koop je mogelijk onder de marktwaarde.
Je kunt bezwaar maken tegen de WOZ-waarde als je denkt dat deze te hoog is. Dit moet binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking. Bezwaar maken is gratis.
De gemeente bepaalt de WOZ-waarde via een modelmatige waardebepaling: een taxatiemodel dat je woning vergelijkt met recent verkochte, vergelijkbare woningen in de buurt (oppervlakte, bouwjaar, type). Dit is geen individuele taxatie — bij twijfel kun je het taxatieverslag bij de gemeente opvragen, waarin de vergelijkingspanden staan vermeld.
Verwar de WOZ-waarde niet met het taxatierapport dat je hypotheekverstrekker eist. De WOZ is een fiscale waardering die tot een jaar achterloopt op de markt; het taxatierapport (€600–€900) is een actuele, onafhankelijke waardebepaling specifiek voor de hypotheekaanvraag. In een snel stijgende markt kan het verschil aanzienlijk zijn.
De WOZ-waarde van elke woning in Nederland is openbaar. Via het landelijke WOZ-waardeloket kun je het adres opzoeken dat je op het oog hebt — je hebt daar geen eigenaarschap of account voor nodig. Dat maakt de WOZ een van de weinige harde, controleerbare cijfers die je al vóór een bezichtiging in handen hebt, naast de kadastrale gegevens en het energielabel.
Omdat de peildatum altijd 1 januari van het voorgaande jaar is, loopt de WOZ per definitie achter. In de praktijk betekent dit dat je bij een aankoop in het najaar naar een waardering kijkt van bijna twee jaar oud. Zet de WOZ daarom altijd naast recente verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt in plaats van hem als actuele marktwaarde te lezen.
De verhouding tussen vraagprijs en WOZ is een bruikbaar buurtsignaal, maar alleen in vergelijking. Eén woning die 20% boven de WOZ staat zegt weinig; een hele buurt waar woningen structureel ver boven de WOZ worden verkocht, zegt iets over de mate van overbieden die je daar moet verwachten. Dat is precies het soort vergelijking dat je per buurt wilt maken voordat je een bod bepaalt.
De WOZ werkt door in meer dan alleen de OZB. Het eigenwoningforfait in je aangifte inkomstenbelasting is een percentage van de WOZ-waarde, en bij een appartement wordt de VvE-bijdrage soms naar WOZ-verhouding verdeeld. Een hoge WOZ verhoogt dus je vaste jaarlijkse lasten op meerdere plekken tegelijk — reken dat mee in je maandlasten, niet alleen in je hypotheek.
Let op met commerciële bezwaarbureaus die 'no cure, no pay' aanbieden. Bezwaar maken bij de gemeente is gratis en je kunt het zelf doen; deze bureaus worden betaald uit de proceskostenvergoeding die de gemeente bij een gegrond bezwaar moet uitkeren. Dat mag, maar het is zelden nodig — vraag eerst het taxatieverslag op en kijk of de vergelijkingspanden werkelijk vergelijkbaar zijn.
Als koper erf je de WOZ-beschikking niet. De beschikking gaat naar degene die op 1 januari eigenaar was; jij krijgt pas het jaar daarop je eigen beschikking. Wil je als nieuwe eigenaar toch bezwaar maken over het lopende jaar, dan kun je de gemeente om een beschikking op naam vragen — daarmee begint je bezwaartermijn van zes weken opnieuw te lopen.