Kosten koper (k.k.) betekent dat alle bijkomende kosten van de overdracht voor rekening van de koper zijn. Dit is de standaard in Nederland bij bestaande woningen.
De grootste kostenpost is de overdrachtsbelasting: 2% van de koopprijs. Starters onder 35 jaar die voor het eerst een huis kopen zijn vrijgesteld bij woningen tot €555.000 (2026).
Daarnaast betaal je notariskosten (€1.200–€2.000 voor twee aktes), hypotheekadvies (€1.500–€3.000), taxatierapport (€600–€900), en eventueel een bouwkundige keuring (€300–€500).
Voorbeeld: bij een woning van €400.000 betaal je circa €12.000–€18.000 aan bijkomende kosten. Dit geld moet je uit eigen middelen financieren — het kan niet worden meegefinancierd in de hypotheek.
Overdrachtsbelasting kent drie tarieven, afhankelijk van wie koopt en waarvoor. Starters van 18 tot 35 jaar die voor de eerste keer een eigen woning kopen betalen 0% tot €555.000 (2026) — een vrijstelling die je maar één keer per leven kunt gebruiken. Overige kopers die zelf in de woning gaan wonen betalen 2%. Beleggers en kopers van een tweede woning betalen 8% (verlaagd van 10,4% per 1 januari 2026).
Kosten koper geldt bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw is de woning vaak 'vrij op naam' (v.o.n.): de ontwikkelaar betaalt de overdrachtsbelasting, notariskosten en makelaarscourtage al in de koopprijs. Check bij een nieuwbouwwoning altijd of de vraagprijs k.k. of v.o.n. is — dit scheelt al snel 4–6% in je benodigde eigen middelen.
Waarom je deze kosten niet kunt meefinancieren: je mag maximaal 100% van de marktwaarde lenen. De koopprijs is doorgaans al gelijk aan of hoger dan die marktwaarde, dus er is geen ruimte boven de hypotheek om de bijkomende kosten in te schuiven. Bij overbieden wordt het gat groter: bied je €30.000 boven de vraagprijs en taxeert de woning op de vraagprijs, dan komt die €30.000 er bovenop je eigen middelen bij.
De startersvrijstelling kent voorwaarden die verder gaan dan alleen je leeftijd. Je moet 18 tot 35 jaar zijn op het moment van de overdracht bij de notaris (niet bij het tekenen van de koopakte), je moet de woning zelf als hoofdverblijf gaan bewonen, en je mag de vrijstelling nog nooit eerder hebben gebruikt — ook niet in een eerdere relatie. Koop je samen en voldoet maar één van jullie, dan geldt de vrijstelling alleen over dat aandeel in de woning.
Enkele kostenposten zijn optioneel maar zelden verstandig om te schrappen. Een bouwkundige keuring (€300–€500) is de goedkoopste manier om achterstallig onderhoud, funderingsproblemen of houtrot te ontdekken vóór je je vastlegt — op een aankoop van vier ton is dat ruim onder een tiende procent. Een aankoopmakelaar (€2.000–€4.000) is een grotere post; die weeg je af tegen hoeveel biedingsrondes je verwacht en hoe goed je de buurt zelf kent.
Reken ook op kosten ná de overdracht die niet in het k.k.-percentage zitten: verhuizing, eventuele overname van roerende zaken van de verkoper, direct noodzakelijk onderhoud, en de eerste aanslagen voor OZB, waterschap en rioolheffing. Veel kopers zetten hun laatste euro's in het bod en komen daarna in de knel. Houd bewust een buffer aan naast je kosten koper.
Vergelijk offertes voor de losse posten. Notaristarieven verschillen in de praktijk honderden euro's voor exact hetzelfde werk, en je bent als koper vrij om zelf een notaris te kiezen — ook als de verkopend makelaar er een voorstelt. Hetzelfde geldt voor hypotheekadvies: de bandbreedte van €1.500 tot €3.000 is reëel en hangt af van de adviseur, niet van de complexiteit van jouw aanvraag.