Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie door een onafhankelijke keurder, die de staat van dak, gevels, kozijnen, vloeren, installaties en vochtproblemen beoordeelt en de herstelkosten raamt op korte en langere termijn. Kosten: doorgaans €300–€500, afhankelijk van de woninggrootte en of je een rapport met kostenraming wilt.
Het woord dat telt is visueel. De keurder breekt niets open, tilt geen vloerdelen op en graaft niet. Wat achter stucwerk, onder de vloer of onder de grond zit, blijft buiten beeld. Drie dingen vallen daardoor structureel buiten een standaardkeuring: de fundering, asbest, en de staat van leidingen achter muren. Voor elk daarvan bestaat een apart, gespecialiseerd onderzoek.
Neem de keuring op als ontbindende voorwaarde en zet er een drempelbedrag bij — bijvoorbeeld: je mag ontbinden als de geraamde herstelkosten boven de €10.000 uitkomen. Zonder drempel is de voorwaarde vaag en ontstaat er discussie over wat ernstig genoeg is. Mét drempel is het een helder, toetsbaar criterium waar ook de verkoper mee uit de voeten kan.
In een krappe markt laten veel kopers de keuring vallen om hun bod aantrekkelijker te maken. Begrijpelijk, maar weeg wat je precies opgeeft: op een aankoop van vier ton is de keuring ruim onder een tiende procent van de koopsom, terwijl een niet-ontdekt dak of een verrotte vloer al snel een veelvoud daarvan kost. Een alternatief dat verkopers vaak accepteren: keuren vóórdat je biedt, zodat je bod onvoorwaardelijk kan zijn zonder blind te zijn.
Ga zelf mee tijdens de keuring als het kan. Een goede keurder wijst dingen aan en legt uit wat urgent is en wat kan wachten — dat onderscheid komt zelden zo scherp uit het rapport als uit een gesprek ter plaatse. Vraag ook expliciet naar de verwachte resterende levensduur van dak, cv-ketel en kozijnen; dat zijn de posten die je begroting de eerste jaren bepalen.
Let bij oudere woningen op de ouderdomsclausule in de koopakte. Die beperkt de garantie van de verkoper vanwege de leeftijd van het pand en verschuift het risico van gebreken naar jou. Staat die clausule erin, dan is een keuring geen optie meer maar het minimum.