Erfpacht betekent dat de grond eigendom blijft van de gemeente (of een andere grondeigenaar). Je betaalt een jaarlijkse canon voor het gebruik. In Amsterdam staat ongeveer 80% van de woningen op erfpacht.
Er zijn twee systemen: voortdurende erfpacht (canon wordt periodiek herzien, soms fors verhoogd) en eeuwigdurende erfpacht (canon ligt voor altijd vast, af te kopen). Eeuwigdurende afkoop is financieel voordeliger op de lange termijn.
De kosten kunnen aanzienlijk zijn. In Amsterdam kan de jaarlijkse canon varieëren van €1.000 tot €10.000+ afhankelijk van de grondwaarde en het tijdvak. Bij herziening kan de canon plotseling verdrievoudigen.
Bij het kopen van een erfpachtwoning: check het erfpachtcontract, wanneer de volgende herziening is, en of eeuwigdurende afkoop mogelijk is en wat dat kost. Neem deze kosten mee in je totale budget. Groundwerk signaleert erfpacht automatisch.
Bij voortdurende erfpacht in Amsterdam kun je vaak overstappen naar eeuwigdurende erfpacht via de gemeentelijke overstapregeling, meestal tegen gunstigere voorwaarden dan een individuele afkoop na herziening. Vraag je erfpachtnotaris of makelaar of dit voor de specifieke woning nog mogelijk is.
Erfpacht kan de verkoopbaarheid en financierbaarheid beïnvloeden: sommige geldverstrekkers hanteren strengere voorwaarden of een lagere maximale hypotheek bij woningen met een korte resterende erfpachtperiode of een naderende canonherziening. Vraag altijd naar de resterende looptijd en of de canon voor de resterende periode is afgekocht.
Erfpacht is niet alleen een Amsterdams verschijnsel. Ook in Den Haag, Utrecht, Rotterdam, Haarlem, Amstelveen en Diemen staat een substantieel deel van de woningvoorraad op gemeentelijke erfpacht, en daarnaast bestaat particuliere erfpacht — waarbij de grond van een landgoed, een kerkelijke instelling of een belegger is. Particuliere erfpacht is doorgaans ongunstiger: de voorwaarden zijn niet publiek, er is geen gemeentelijke overstapregeling, en de canonherziening kent vaak minder bescherming.
De drie vragen die je bij elke erfpachtwoning beantwoord wilt hebben: staat de canon vast of wordt hij herzien, wanneer is de eerstvolgende herziening, en is de canon afgekocht — en zo ja, tot wanneer? 'Afgekocht' zonder einddatum betekent iets heel anders dan 'afgekocht tot 2041'. Bij een afkoop tot een bepaald jaar erf je als koper de betalingsverplichting die daarna weer begint, tegen een canon die op dat moment opnieuw wordt vastgesteld.
Een afgekochte canon is niet hetzelfde als geen kosten. Bij voortdurende erfpacht die is afgekocht tot het einde van het huidige tijdvak, volgt aan het eind van dat tijdvak een nieuwe canonvaststelling op basis van de dan geldende grondwaarde. Precies dat mechanisme zorgde in Amsterdam voor de sprongen waar de meeste verhalen over gaan: niet de jaarlijkse indexatie, maar de herziening aan het einde van een tijdvak van vijftig jaar.
Fiscaal is er één meevaller: de erfpachtcanon voor een eigen woning is aftrekbaar in box 1, net als hypotheekrente. De afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht is dat niet — die wordt gezien als een investering in de woning, niet als een periodieke last. Meefinancieren van de afkoopsom in de hypotheek kan wel, waarbij de rente over dat deel weer aftrekbaar is. Laat dit doorrekenen voordat je kiest tussen afkopen en jaarlijks betalen.
Vraag altijd de akte van vestiging en de geldende algemene bepalingen op, niet alleen de laatste canonfactuur. De algemene bepalingen (in Amsterdam bijvoorbeeld AB1915, AB1934, AB1955, AB1966, AB1994, AB2000 of het eeuwigdurende stelsel) bepalen je rechten bij herziening, bij verbouwing en bij bestemmingswijziging. Twee buren met dezelfde canon kunnen onder verschillende bepalingen vallen en dus een compleet ander risico lopen.